Yang Harus Diperhatikan Sebelum Membeli Rumah

Punya rumah sendiri adalah idaman semua orang, baik lajang maupun pasangan muda. Mendapatkan rumah idaman, bagi sebagian orang tidak mudah. Selain berbagai faktor yang harus dipikirkan, harga rumah yang setiap tahun semakin tinggi pun mempersulit untuk meraihnya. 

Membeli rumah, sebaiknya jangan dilakukan terburu-buru. Berikut ini beberapa faktor yang harus dipikirkan sebelum membeli rumah:

1. Lokasi rumah
Lokasi sangat berhubungan dengan akses rumah dari jalan dan kendaraan untuk mencapainya. Kebanyakan rumah yang letaknya dekat stasiun atau jalan raya, umumnya harganya akan lebih tinggi dibanding perumahan yang letaknya jauh dari jalan raya.

Selain akses kendaraan, lokasi rumah yang dipilih juga sebaiknya berada di lingkungan yang aman dan tidak berisiko banjir saat musim hujan. Begitu juga fasilitas rumah, pastikan saat membeli saran seperti listrik, air bersih, dan sarana lainnya telah tersedia secara memadai.

2. Pengembang dan spesifikasi rumah
Teliti dengan baik spesifikasi bangunan yang digunakan, seperti dinding - menggunakan batu merah atau batako, diplester atau tidak, di cat atau tidak, dinding pembatas dengan tetangga, hingga bahan kayu yang digunakan untuk kusen jendela dan pintu (menggunakan panel atau tripleks).
Perhatikan pula pembagian ruangan, kloset yang digunakan di WC (jongkok atau duduk), apakah ada bagasi motor atau mobil. Ketahui berapa daya listrik listrik yang diberikan, sumber air - apakah menggunakan PAM atau tidak (perumahan yang telah terjangkau PAM umumnya lebih mahal), sedangkan perumahan dengan sumber air kurang baik harganya akan lebih rendah. Spesifikasi rumah juga sangat tergantung dari pengembang yang mendirikannya, karena itu ketahui mana pengembang rumah yang memiliki reputasi bagus. Perhatikan pula surat-surat atau akta perjanjian jual beli yang dapat dipertanggungjawabkan.

Rumah kompleks yang dibangun dengan sistem borongan dari developer, umumnya memiliki kualitas bangunan yang buruk. Sistem sub-kontrak yang dilakukan secara bertingkat demi efisien, sudah menjadi rahasia umum rumah kompleks.

Karena itu, ketelitian dalam menilai kualitas bangunan rumah sangat diperlukan. Meski begitu tidak setiap bangunan dapat dibangun secara sempurna, karena itu siapkan mental untuk melakukan renovasi kecil-kecilan.

3. Fasilitas sosial dan hiburan
Kompleks perumahan umumnya akan dilengkapi dengan fasilitas sosial, seperti sekolah, rumah sakit, rumah ibadah, fasilitas hiburan seperti arena bermain anak, kolam renang dan sarana olahraga lainnya, taman, bioskop serta pertokoan.

4. Perbandingan harga
Pada saat membandingkan harga, perhatikan apakah harga tersebut sudah termasuk HGB, IMB, pajak, atau biaya lainnya. Karena elemen yang termasuk dalam nilai jual sangat bervariasi, pastikan untuk juga membandingkan dengan memperhatikan total harga yang ditawarkan pengembang. Tentukan terlebih dulu, apakah Anda ingin membeli rumah yang siap huni (ready stock) atau inden. Beberapa perumahan menyediakan unit yang siap huni untuk tipe yang lebih besar (biasanya tipe 45 ke atas), dan menetapkan sistem inden untuk tipe yang lebih kecil (biasanya tipe 36 ke bawah).

Lama inden bervariasi, ada yang 3 bulan, ada juga yang sampai setahun. Bila Anda tidak terburu-buru untuk menempatinya, membeli rumah dengan cara inden setahun ada untungnya, sebab uang muka biasanya dapat dicicil kira-kira 3-12 bulan.

5. Sistem pembayaran
Sistem pembayaran dalam pemberian rumah ada yang tunai maupun kredit, keduanya dapat Anda pilih sesuai dengan kemampuan keuangan Anda. Berikut kiat untuk masing-masing sistem pembayaran tersebut:

- Membeli secara tunai
Bila membeli tunai, ada baiknya untuk langsung memikirkan pemeliharaan dan perawatan rumah setiap bulan. Biaya ini sudah harus mulai Anda anggarkan, secara jangka panjang. Salah satunya adalah biaya pajak tahunan dan biaya asuransi bila ingin membeli langsung. Keuntungan membeli tunai, ke depannya Anda tinggal menganggarkan biaya kebutuhan bulanan tanpa dibebani biaya cicilan. Yang harus diingat, sesuaikan kemampuan dengan tipe yang dibeli, jangan sampai mempengaruhi gaya hidup Anda.

- Membeli secara kredit
Cara yang paling ringan dalam mendapatkan rumah impian, adalah dengan menggunakan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dengan jangka panjang. Namun semakin panjang jangka waktu kredit yang diambil, semakin besar pula total bunga yang harus dibayarkan. Ambillah jangka waktu kredit yang disesuaikan dengan kemampuan keuangan Anda, sebab biaya cicilan akan sangat mempengaruhi kondisi keuangan dalam jangka panjang. Jadi pertimbangkan dengan sebaik-baiknya, jangan sampai merusak tatanan keuangan di masa depan.

- Cermat memilih perbankan
Saat ini banyak bank - baik pemerintah maupun swasta - yang menyediakan fasilitas KPR. Meski kini banyak bank yang gencar memberikan pinjaman dana yang cukup besar, namun ada baiknya Anda tidak mengambil cicilan yang melebihi 30 persen dari pendapatan bulanan Anda.

Persyaratan umum yang biasanya diperlukan untuk mengambil KPR adalah:
- Warga Negara Indonesia
- Berstatus karyawan, pengusaha, atau profesi
- Berusia maksimal 55 tahun saat kredit berakhir
- Telah bekerja/berusaha minimal dua tahun
- Penghitungan angsuran dari gaji kotor
- Rumah untuk dihuni sendiri

Merubah Status AJB Menjadi Surat Hak Milik

Penasaran bagi saya kenapa setiap tanah dengan surat AJB para developer tidak mau garap padahal dikasih kerjasama juga agak males, alasan mereka untuk ngurus perijinanya lama dan tidak bisa jualan kalau belum dijadikan shm dan dipecah, dengan alasan itu saya mencoba mencari artikel dan menanyakan cara menaikannya ke shm ternyata kalau dinotaris untuk mengurus lumayan lama dan biayanya pun mahal, akhirnya coba mengurus sendiri berikut bagaimana langkah-langkahnya  :

I. Akta Jual Beli (AJB) Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.

II. Persyaratan AJB yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :
     a. Penjual membawa : · Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual. · Kartu Tanda Penduduk. · Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. · Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga. · Kartu Keluarga.
     b. Sedangkan calon pembeli membawa : · Kartu Tanda Penduduk. · Kartu Keluarga.

III. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.
     a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
     a.1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
     a.2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
     a.3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
     a.4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
     a.5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.

     b. Pembuatan Akta Jual Beli :
     b.1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
     b.2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
     b.3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
     b.4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
     b.5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
     b.6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

IV. Langkah selanjutnya setelah pembuatan Akta Jual Beli
      a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
      b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.


V. Berkas-berkas yang diserahkan
      a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
      b. Akta jual beli PPAT.
      c. Sertifikat hak atas tanah.
      d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
      e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
      f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.


VI. Proses di Kantor Pertanahan
      a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
      b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
      c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
      d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.


*dikutip dari http://www.republik-properti.com

Mengubah Girik Menjadi Surat Hak Milik

Meningkatkan status tanah menjadi hak milik sangat penting. Namun, bagaimana dengan tanah girik atau kerap disebut tanah adat atau tanah-tanah lainnya yang belum dikonversi sehingga memiliki salah satu hak tertentu?

Mengalihkan hak atas tanah girik biasanya dilakukan di depan lurah atau kepala desa. Namun, banyak pula yang melakukan berdasarkan kepercayaan pihak-pihak tertentu, sehingga tidak ada surat-surat resmi yang bisa menelusuri kepemilikannya.

Perubahan tanah girik menjadi tanah bersertifikat resmi disebut pendaftaran tanah pertama kali. Proses pembuatan sertifikat ini dapat ditempuh dalam waktu 6 bulan sampai 1 tahun. Adapun tahapan prosesnya sebagai berikut:

- Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah atau camat perihal tanah yang bersangkutan. Isinya menyatakan bahwa tanah tersebut belum pernah mengalami proses sertifikasi serta riwayat pemilikan tanah dimaksud. 

- Pembuatan surat yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa dari Rt, Rw, dan kelurahan.

- Dilakukan peninjauan lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan.

- Penerbit gambar situasi atau surat ukur yang dilanjutkan dengan pengesahannya.

- Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi atau Surat Ukur. Pembayaran BPHTB tersebut dilakukan apabila tanah yang dimohon berasal dari tanah negara atau tanah garapan. Pada proses pelaksanaan, Akta Jual Beli (AJB) dulu, BPHTB belum dibayarkan.

- Proses pertimbangan pada panitia A.

- Pengumuman di kantor pertanahan dan kantor kelurahan setempat selama lebih kurang 2 bulan.

- Pengesahan pengumuman.

- Penerbitan sertifikat tanah.

Cara Menghitung Pajak Saat Menjual Rumah

Dalam transaksi properti ada tiga jenis pajak yang penting yang perlu diketahui pemilik, pembeli, dan penyewa rumah, yakni: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penghasilan (PPh), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Baca: Pajak-pajak Terkait Jual-Beli PropertiUntuk mengetahui cara perhitungan pajak-pajak tersebut, berikut ini pemaparannya:

Perhitungan Besaran PBB: 
Sebuah rumah dengan bangunan 100 m² berdiri di atas lahan 200 m². Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?

* Harga tanah : 200 m² x Rp. 700.000       =    Rp    140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000    =    Rp      60.000.000
                                                                     -------------------- +
* NJOP sebagai dasar pengenaan PBB        =    Rp    200.000.000
* NJOP Tidak Kena Pajak                          =    Rp      12.000.000
* NJOP untuk penghitungan PBB                =    Rp    188.000.000
* NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): 20% x Rp188.000.000  
                                                             =    Rp      37.600.000
* Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang :
0,5% x Rp37.600.000                               =    Rp          188.000
* Faktor Pengurangan / Stimulus               =    Rp            15.000
                                                                     -------------------  -
PBB YANG HARUS DIBAYARKAN                   =    Rp            73.000
    
    
Perhitungan Besaran BPHTBSeseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

* Harga Tanah: 200 m² x Rp700.000          =    Rp    140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000     =    Rp      60.000.000
                                                                    -------------------- +
* Jumlah Harga Pembelian Rumah:             =    Rp    200.000.000
* Nilai Tidak Kena Pajak *)                         =    Rp      60.000.000
                                                                     -------------------- -
* Nilai untuk penghitungan BPHTB               =    Rp    140.000.000
* BPHTB yang harus dibayar
     5% : 5% x Rp140.000.000                     =    Rp       7.000.000

*) untuk wilayah Jakarta Rp60.000.000, Bogor Rp40.000.000, Tangerang Rp30.000.000 dan sebagainya. Besaran ini dapat berubah sesuai peraturan pemerintah setempat.
    
Perhitungan Besaran PPhSeseorang menjual sebuah rumah di Jakarta dengan tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran PPh yang harus dikeluarkan oleh penjual rumah tersebut?
Jawab:
* Harga Tanah: 200 m² x Rp700.000                         =    Rp    140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000                    =    Rp      60.000.000
                                                                                    -------------------- +
* Jumlah Harga Penjualan Rumah                              =    Rp    200.000.000
* PPh yang harus dibayar 5%: 5% x Rp200.000.000    =    Rp      10.000.000

Daftar Bank Penyalur KPR Bersubsidi 2013

Tahun ini ada tujuh bank nasional dan tiga bank pembangunan daerah yang menyalurkan kredit hunian murah lewat fasilitas likuiditas pembiayaan perumahaan (FLPP). Dari nilai FLPP sebesar Rp5,24 triliun yang tersalurkan, lebih dari 90% atau Rp4,9 triliun disalurkan oleh Bank BTN.

Untuk meningkatkan penetrasi pembiayaan hunian bersubsidi, tahun depan Kemenpera menggandeng 11 bank lain, sehingga akan ada 6 bank nasional dan 15 bank pembangunan daerah yang menyalurkan penyaluran kredit FLPP.

Keenam bank nasional tersebut adalah:

• Bank Mandiri

• Bank BRI

• Bank BRI Syariah

• Bank BNI

• Bank BTN

• Bank BTN Syariah

Sedangkan, kelimabelas bank pembangunan daerah adalah:

• BPD Jawa Tengah

• BPD NTT

• BPD Jawa Timur Syariah

• BPD Kalimantan Tengah

• BPD Sulawesi Tenggara

• BPD Papua

• BPD Riau Kepri

• BPD Sumatera Utara (konvensional)

• BPD Sumatera Utara Syariah

• BPD Kalimantan Selatan

• BPD Sumsel Babel

• BPD Jawa Timur (konvensional)

• BPD DIY

• BPD Nagari

• Bank Kalimantan Timur

Tips Menghadapi Banjir

Beberapa saat yang lalu, banjir membuat aktivitas di Jakarta nyaris lumpuh. Tidak hanya di kawasan langganan banjir, air juga menggenangi pusat bisnis seperti Kuningan dan Sudirman-Thamrin.

Banjir diperkirakan akan mewarnai Ibukota hingga bulan depan. Untuk itu, tak ada salahnya jika Anda mempersiapkan diri menghadapi kehadiran banjir di rumah atau lingkungan Anda.

Sebelum Banjir 

• Kerja bakti membersihkan saluran air.
• Melaksanakan kegiatan 3M (Menguras, Menutup dan Menimbun) benda-benda yang dapat menjadi sarang nyamuk.
• Membuang sampah pada tempatnya.
• Menyediakan bak penyimpanan air bersih.

Saat Banjir 

• Evakuasi keluarga ke tempat yang lebih tinggi.
• Matikan peralatan listrik/sumber listrik.
• Amankan barang-barang berharga dan dokumen penting ke tempat yang aman.
• Ikut mendirikan tenda pengungsian, pembuatan dapur umum.
• Terlibat dalam pendistribusian bantuan.
• Mengusulkan untuk mendirikan pos kesehatan.
• Menggunakan air bersih dengan efisien.

Sesudah Banjir 

• Membersihkan tempat tinggal dan lingkungan rumah
• Melakukan pemberantasan sarang nyamuk
• Terlibat dalam kaporitisasi sumur gali
• Terlibat dalam perbaikan jamban dan saluran pembuangan air limbah

Semoga bermanfaat.

Cara Menentukan Harga Jual Rumah

Menjual properti memang memerlukan seni tersendiri. Selain harus pandai mencari konsumen, penjual juga harus cermat menentukan harga. Pasalnya properti—yang dijual secara perorangan—tidak memiliki harga baku.

Menurut Benyamin Ginting, Presiden Ikatan Analis Properti Indonesia (IKAPRI), jika seseorang ingin menjual properti, terutama rumah, ada beberapa langkah yang harus dilakukan:

1. Lakukan survei lingkungan untuk mencari pembanding, apakah ada rumah sejenis yang ditawarkan di sekitar rumah yang akan dijual. Lihat harga jualnya.
2. Jika di sekitar tak ada rumah yang dijual, cari di radius yang lebih luas. Hal ini penting sebagai pembanding dan pegangan si penjual.
3. Dari harga penawaran yang dilakukan di rumah pembanding, lakukan penyesuaian terhadap rumah yang akan dijual. Perbandingan bisa dilihat dari beberapa poin, seperti luas tanah dan bangunan, legalitas (sertifikat), karakteristik rumah (arah hadap, bebas banjir atau tidak, bentuk dan usia bangunan, dan lain-lain). Dengan demikian, akan terlihat harga pasar yang pantas untuk rumah yang akan dijual.
4. Jika secara keseluruhan rumah yang akan dijual lebih baik dibanding rumah pembanding, maka tawarkan harga yang lebih tinggi. Begitu pula sebaliknya.
5. Untuk menguji benar atau tidak harga yang telah ditetapkan, coba analisa harga tanah dan bangunan secara terpisah. Misalnya didapat harga tanah Rp500 juta dan harga bangunan Rp200 juta, maka sebaiknya penjual menawarkan rumah dengan harga 20% di atas harga tersebut, yakni sekitar Rp850 juta. Jika nanti terjadi negosiasi, maka penjual bisa mempertahankan harga wajar yang telah ditentukan sebelumnya, yakni Rp700 juta.

“Si penjual harus menentukan harga terendah untuk rumah tersebut (floor price), sementara si pembeli harus menentukan harga tertinggi yang mampu dia bayar (ceiling price),” kata Benyamin. “Di perpotongan antara ceiling price dengan floor price inilah akan terjadi negosiasi, kemudian transaksi (market price).”

Untuk itu, imbuh Benyamin, penjual jangan menentukan harga terlalu tinggi, karena biasanya calon pembeli pun telah melakukan survei terhadap harga rumah yang dijual di sekitar kawasan tersebut. “Jika terlalu mahal tidak akan ada yang mau beli. Dengan harga yang wajar, pembeli tentu akan datang,” tegasnya.

Namun, jika penjual rumah tidak sempat melakukan survei untuk menentukan harga, kata Benyamin, ada baiknya dia menggunakan jasa penilai properti (appraisal). “Meski demikian, si penilai properti juga akan melakukan tahapan penilaian yang sama,” tukasnya. “Penilai properti dibutuhkan agar pembeli dan penjual bisa memasuki koridor market price.”

Biaya bagi penilai properti dilihat dari tingkat kesulitan penilaian. Jika hanya sebuah rumah saja, kata Benyamin, biayanya berkisar antara Rp500 ribu - Rp1juta, namun jika kolektif (beberapa rumah) seperti yang biasa dilakukan pihak perbankan, hanya Rp250 ribu - Rp300 ribu per unit. “Hasilnya bisa dilihat dalam satu sampai tiga hari,” kata Benyamin.

Setelah berhasil melakukan penjualan aset property Anda, maka hasil yang didapat bisa Anda gunakan untuk membeli aset lain untuk investasi atau mengup-grade rumah tinggal Anda menjadi lebih besar atau lokasi yang lebih strategis. Untuk informasi mengenai perumahan idaman, Anda dapat mengunjungi Informasi Perumahan.