Groundbreaking Tol Desari Dipastikan Akhir April 2014

KPR Konvensional Atau KPR Syariah?

KPR syariah adalah produk yang dikeluarkan oleh bank-bank syariah (Islamic banking). Pada KPR syariah, yang ditransaksikan adalah barang (dalam hal ini rumah) dengan prinsip jual-beli (murabahah). Hal ini tentu berbeda dengan prinsip bank konvensional, dimana yang ditransaksikan adalah uang.

Dalam transaksi tersebut, bank syariah "seolah-olah" membeli rumah yang diinginkan konsumen dan menjualnya kepada konsumen tersebut dengan cara dicicil. Kendati tidak memberlakukan bunga, namun bank syariah juga mengambil margin keuntungan dari harga jual rumah.

Berbeda dengan bank konvensional yang tingkat suku bunganya fluktuatif, KPR syariah memiliki beberapa alternatif pilihan akad sesuai kebutuhan Anda. Yang paling banyak ditawarkan adalah skema jual beli (murabahah), di mana pihak bank syariah akan membeli rumah yang diinginkan Anda sebesar harga rumah tersebut, kemudian menjualnya kepada Anda. Harga jualnya biasanya sudah ditambah dengan margin keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan Anda.

Harga jual rumah ditetapkan di awal ketika Anda menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah, dengan angsuran tetap hingga jatuh tempo pembiayaan. Dengan adanya kepastian jumlah angsuran bulanan yang harus dibayar sampai masa angsuran selesai, Anda tidak akan dipusingkan dengan masalah naik/turunnya angsuran ketika suku bunga bergejolak. Anda juga diuntungkan ketika ingin melunasi angsuran sebelum masa kontrak berakhir, karena bank syariah tidak akan mengenakan pinalti. Bank syariah tidak memberlakukan sistem pinalti karena harga KPR sudah ditetapkan sejak awal.
 
Kelebihan dan Kekurangan

Tidak seperti bank konvensional yang menerapkan bunga, yang naik-turun mengikuti fluktuasi suku bunga di pasar, bank syariah menerapkan cicilan tetap (fix) hingga akhir masa tenor.

Selain itu, KPR syariah tidak mengenal istilah value of money. Dengan demikian, jika konsumen (debitur) terlambat atau menunggak pembayaran, tidak akan dikenakan denda.
Kendati demikian, KPR syariah memiliki "kekurangan", yaitu masa cicilan (tenor) maksimal hanya delapan tahun, berbeda dengan bank konvensional yang bisa mencapai 15 tahun, bahkan 20 tahun. Lantaran tenornya yang lebih pendek, maka jumlah cicilan per bulannya juga relatif lebih besar dari KPR konvensional.

Karena itu, sebelum Anda memutuskan akan mengambil KPR jenis apa dan dari bank mana, Anda perlu membandingkan program KPR yang ditawarkan oleh bank konvensional dengan tawaran KPR dari beberapa bank syariah yang akan menggunakan margin tetap yang berbeda-beda. Buatlah simulasi perhitungan cicilan bulanan masing-masing dan pertimbangkan mana yang lebih memungkinkan untuk Anda ambil sesuai dengan kondisi keuangan Anda saat ini.

Ketentuan Baru Terkait LTV Kepemilikan Properti

Bank Indonesia (BI) menerbitkan Surat Edaran (SE) terkait penyempurnaan ketentuan Loan to Value (LTV) atau Financing to Value (FTV) untuk kredit kepemilikan properti dan kredit konsumsi beragunan properti.

"Latar belakang kebijakan ini pada intinya bertujuan menjaga stabilitas sistem keuangan dan memperkuat ketahanan perbankan dengan mengedepankan prinsip kehati-hatian," kata Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi BI Difi A Johansyah di Gedung BI, Jakarta, Rabu (25/9/2013).

LTV/FTV adalah rasio antara nilai kredit atau pembiayaan yang dapat diberikan bank terhadap nilai agunan berupa properti pada saat pemberian kredit atau pembiayaan.  Adapun ruang lingkup properti meliputi rumah tapak, rumah susun (apartemen, flat, kondominium dan griya tawang), rumah kantor dan rumah toko (ruko).

Penyempurnaan tersebut, kata Difi, dijelaskan dalam Surat Edaran BI No. 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 tentang penerapan manajemen resiko pada bank yang melakukan pemberian kredit atau pembiayaan pemilikan properti, kredit atau pembiayaan konsumsi beragun beragun properti, dan kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor.

Tujuan dari diberlakukannya SE tersebut, ujar Difi, antara lain mendorong penerapan prinsip kehati-hatian dalam penyaluran kredit. Di sisi lain, ketentuan LTV/FTV ini juga memberi kesempatan yang lebih besar bagi masyarakat berpenghasilan menengah–bawah untuk memperoleh rumah layak huni serta meningkatkan aspek perlindungan konsumen di sektor properti. Ketentuan ini dikecualikan bagi kredit/pembiayaan dalam rangka program perumahan Pemerintah Pusat maupun Daerah. "Perlu diketahui ketentuan ini dikecualikan bagi kredit atau pembiayaan dalam rangka program perumahan Pemerintah Pusat maupun Daerah," tegasnya.

Ketentuan LTV/FTV SE yang baru ini juga mengatur beberapa hal yakni, pertama, perlakuan terhadap debitur suami istri. Kedua, perlakuan terhadap fasilitas kredit tambahan (top up) KPP sebelumnya atau pembiayaan baru berdasarkan properti yang masih menjadi agunan dari fasilitas KPP iB sebelumnya.

Serta ketiga, larangan bagi bank untuk memberikan fasilitas kredit atau pembiayaan tambahan untuk pemenuhan uang muka kredit/pembiayaan pemilikan properti dan atau kredit atau pembiayaan konsumsi beragun properti.

"Dalam SE ini juga diatur pula prinsip kehati-hatian dalam pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan pemilikan properti jika properti yang dijadikan agunan belum tersedia secara utuh (inden) yakni hanya diperbolehkan pada pemberian fasilitas kredit KPR atau rumah pertama," kata Difi.

Penyempurnaan ketentuan LTV/FTV dilatarbelakangi oleh tingginya pertumbuhan kredit ke sektor properti, khususnya kredit untuk rumah tapak dan rumah susun (flat dan apartemen) pasca penerapan ketentuan LTV/FTV pada pertengahan 2012. Tingginya pertumbuhan sektor properti juga mempengaruhi perilaku debitur dalam memanfaatkan kredit/pembiayaan dari bank. Hal ini terlihat dari beberapa indikasi yang menunjukkan penggunaan kredit konsumsi lainnya untuk pembelian properti atau sebagai tambahan uang muka pembelian properti. 

Untuk mengantisipasi peningkatan konsentrasi risiko kredit di sektor properti, dengan mempertimbangkan profil risiko debitur/nasabah termasuk kemampuan pelunasan kredit (repayment capacity), ketentuan yang baru akan memberlakukan LTV/FTV dengan persentase yang menurun (regresif). Sasaran utama dari pengaturan dimaksud adalah mengantisipasi potensi risiko gagal bayar yang disebabkan penurunan kemampuan pelunasan kredit.

Dengan dikeluarkannya SE tersebut, maka akan mencabut ketentuan sebelumnya, yakni Surat Edaran No. 14/10/DPNP tanggal 15 Maret 2012 (versi mobile) dan Surat Edaran No.14/33/DPbS tanggal 27 November 2012. Ketentuan ini akan berlaku efektif mulai 30 September 2013 serentak untuk bank konvensional, bank syariah dan unit usaha syariah.

Jangan Terkecoh Uang Muka Murah

Tak sedikit iklan-iklan KPA yang dibuat pengembang menawarkan down payment (DP) ringan. Tapi, ketika diharuskan membayarnya, seringkali kita dibuat terkaget-kaget karena ternyata biaya yang dibayarkan tidaklah ringan. Di luar DP, ternyata masih ada biaya ekstra harus dilunasi.

"Lho, kok mahal? Katanya uang mukanya cuma Rp 20 juta. Ternyata, jadi Rp 30 juta?" ungkap Dewi Rahma, salah satu pengguna jasa Kredit Kepemilikan Apartemen (KPA).

Tak jarang orang mengatakan demikian saat datang ke developer dan berniat membeli apartemen yang diincarnya dengan menggunakan KPA.

Memang, untuk menarik pembeli biasanya developer sering memberi gimmick diskon atau bahkan free biaya KPA. Dengan begitu, pengembang seolah memberikan gratis biaya-biaya: biaya PPN 10 persen, biaya administrasi KPA, biaya balik nama, Bea Perolehan Hak Atas Tanah & Bangunan (BPHTB) 5 persen, biaya notaris, dan biaya lain-lainnya.

Padahal, sebenarnya tidak demikian. Sebabnya, begitu ditanyakan secara terperinci dan lengkap dengan pihak developer, jumlah biaya harus dibayarkan si pembeli ternyata tidaklah murah.

Sediakan dana lebih

Biaya-biaya yang wajib dibayarkan saat membeli apartemen adalah uang muka yang tidak terbilang sedikit. Totalnya bisa mencapai 3 persen - 10 persen dari harga apartemen yang akan Anda beli dengan KPA. Jadi, ada baiknya Anda juga harus mempersiapkan biaya-biaya tersebut, walaupun di dalam iklan tertulis free.

Banyak orang berpikir, untuk mengambil kredit apartemen, membayar uang muka saja dirasa sudah cukup dan tinggal membayar cicilan per bulannya. Padahal, menurut Indrastomo Nugroho, Vice President Consumer & Retail Lending Bank Negara Indonesia, agar KPA dapat dicairkan sewaktu membeli apartemen atau rumah, haruslah melalui prosedur-prosedur hukum yang berlaku dari perbankan.

'Pasti ada biaya-biaya lain, dan biasanya biaya tersebut ditanggung peminjam KPA. Jika ada iklan penjualan apartemen yang free biaya ini itu, biasanya ditanggung developer," jelasnya.

Biaya-biaya KPA

Sebelum mengambil KPA, selain menyiapkan dana untuk membayar DP, ada baiknya Anda menyiapkan dana ekstra untuk biaya lainnya. Meski terkadang, Anda bisa mendapatkan kemudahan tambahan untuk mencicil biaya lainnya sekitar 1-6 bulan tergantung dari developer atau bank (yang ditunjuk) itu sendiri.

Penting juga untu digarisbawahi bahwa tiap bank memang memiliki list biaya termasuk atau tidak termasuk dalam pengurusan KPA yang berbeda-beda.

Biaya-biaya lain yang akan diajukan oleh bank penyedia KPA, seperti biaya provisi kredit, di mana biaya ini adalah jasa komisi pencairan kredit yang besar. Biayanya sekitar 1% dari plafon kreditnya.

Selain itu ada juga biaya asuransi jiwa dan kebakaran yang dibebankan kepada pembeli, karena dianggap untuk melindungi pihak bank jika terjadi gagal bayar. Besar preminya dipengaruhi 2 faktor yaitu, usia debitur dan besar jumlah pinjaman jangka waktu kreditnya. Jadi, persiapkan uang lebih jika ingin mengambil KPA.

Biaya Yang Harus Dikeluarkan Saat Transaksi Jual-Beli Tanah

Secara umum biaya transaksi jual beli tanah meliputi (1) biaya pengecekan sertifikat tanah, (2) pajak penghasilan, (3) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), (4) biaya pembuatan akta PPAT dan (5) biaya pendaftaran peralihan hak.

Biaya yang harus dikeluarkan dalam melakukan transaksi jual beli tanah adalah:

1. Biaya Pengecekan Sertifikat Tanah

Pengecekan sertifikat tanah dilakukan di Kantor Pertanahan Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Pengecekan sertifikat tidak lain adalah memperoleh informasi untuk memastikan sertifikat tanah yang ada adalah sertifikat asli yang dikeluarkan oleh BPN dan terdaftar dengan baik. Tergantung dari jumlah informasi yang diperlukan. Biaya perolehan untuk setiap informasi per lembar adalah Rp. 25.000,-. Penjual atau pembeli setidaknya mengecek informasi tentang dua hal. Yang pertama adalah informasi tentang pendaftaran tanah yang diperoleh dari buku tanah dan informasi tentang data fisik bidang tanah yang diperoleh dari surat ukur. Tergantung kebutuhannya biaya ini biasanya dibayarkan oleh calon pembeli yang lebih berkepentingan.

2. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak ini wajib dibayarkan oleh si penjual. Nama lengkapnya adalah Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Besarnya secara umum adalah 5% dari besarnya harga jual tanah (transaksi) tanah. Jadi jika seseorang menjual tanahnya seharga Rp. 100 juta, ia berkewajiban membayar PPh sebesar 5% nya atau Rp. 5 juta.

Terdapat beberapa pengecualian untuk tidak membayar PPh yaitu

a. Nilai transaksi lebih rendah dari 60 juta.

b. Penjualan dilakukan dalam rangka pembebasan tanah untuk kepentingan umum.

c. Hibah kepada keluarga sedarah

d. Warisan

Penjual wajib membayar sendiri pajak penghasilan ke Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta jual beli ditandatangani. Dalam hal ini disarankan agar penjual melakukan pembayaran sendiri dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) tanpa diwakilkan atau dititipkan untuk memastikan bahwa uang yang disetorkan diterima oleh Negara.

3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Biaya ini wajib dibayarkan oleh si pembeli. BPHTB adalah bea yang harus dibayarkan akibat diperolehnya suatu hak atas tanah oleh seseorang. Secara umum Besar biaya yang harus dibayarkan adalah 5% dari besarnya harga jual tanah kena pajak (Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak). Besarnya Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak adalah harga jual tanah dikurangi dengan Nilai Perolehan tidak kena pajak. Nilai tidak kena pajak tersebut maksimum Rp. 60.000.000,- dan ditetapkan secara regional.

Secara sederhana besarnya BPHTB = 5% x (NPOP – NPOP TKP).

Sebagai contoh jika harga transaksi jual beli adalah Rp. 100 juta. Di Propinsi DKI Jakarta besarnya NPOPTKP adalah Rp. 60 juta. Maka besarnya BPHTB:

BPHTB = 5% x (Rp. 100juta – Rp. 60 juta)

= 5% x Rp. 40 juta

= Rp. 2 juta.

4. Biaya Pembuatan Akta PPAT

Biaya ini adalah untuk pembuatan akte jual-beli. Tergantung kesepakatan, biaya ini dapat ditanggung oleh pembeli, penjual ataupun keduanya. Besarnya biaya maksimum adalah 1% (satu persen) dari harga transaksi.

5. Biaya Pendaftaran Peralihan Hak (Balik Nama)

Biaya balik nama dibayarkan oleh pembeli pada saat pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan BPN. Kegiatan pendaftaran balik nama dilakukan setelah akta jual beli ditandatangani dan disahkan oleh PPAT. Tujuannya adalah agar nama pembeli dapat didaftar sebagai pemilik yang tertera di sertifikat tanah. Besarnya biaya yang harus dibayarkan adalah Rp. 25.000 (resmi, yang tidak resminya tergantung negosiasi mungkin).

Semoga bermanfaat. Untuk informasi perumahan yang tepat untuk Anda, silahkan kunjungi Informasi Perumahan.

Property Atau Saham?

Properti dan saham, Mana yang paling menguntungkan? Yang pasti keduanya menguntungkan jika Anda tahu caranya. Tapi disini saya hanya menjelaskan kelebihan dari bermain properti dan saham. Ini adalah perbandingan pribadi saya selama saya bermain properti dan saham.

Banyak sekali kelebihan yang dimiliki Properti, namun Saham juga memiliki kelebihannya sendiri yang diantaranya adalah :

1. Saham bisa menghasilkan Capital Gain dan juga bisa menghasilkan Cashflow. Property tertentu juga bisa menghasilkan Cashflow selain Capital Gain.

2. Saham pada umumnya susah untuk dijadikan jaminan.
Properti, jika Anda ingin menjaminkan, properti sangat mudah dan cepat.

3. Untuk masalah harga, Saham tidak bisa Anda kontrol. Hanya jika Anda memiliki uang yang banyak, Anda bisa mempengaruhinya. Namun secara umum sulit untuk dikontrol. Harga saham tidak bisa Anda kontrol, sedangkan harga properti bisa dikontrol. Lalu untuk properti, Anda bisa menaikan harga dengan mudah. Dan cara yang bisa Anda lakukan adalah dengan cara "Emotion Buying". Maksudnya adalah, kebanyakan / rata- rata orang membeli properti karena didasarkan oleh emosi daripada orang itu sendiri. Dan emosi dipengaruhi oleh “Panca Indra”.

4. Dari masalah harga, harga saham tidak bisa DITAWAR. Maksudnya adalah, jika harga saham tersebut adalah $5, maka Anda harus membelinya dengan harga $5. Dan jika Anda ingin membeli di bawah harga tersebut, Anda harus menunggu harga tersebut turun. Namun properti, harga TERGANTUNG. Maksudnya adalah misalkan harga properti 1 Milyar. Apakah Anda bisa mendapatkan hanya dengan harga 600 Juta? Jawabannya adalah mungkin saja! Oleh karena itu Anda harus mencari Properti yang “Below The Market”.

5. Saham TIDAK BISA diberikan nilai tambah. Tapi properti bisa diberikan nilai tambah dengan cara merenovasi, menambah luas bangunan, menambah jumlah kamar, dsb.

6. Saham kenaikan dan penurunannya tidak tentu dan tidak bisa Anda tebak/ dipengaruhi. Kadang naik sangat tinggi dan juga terkadang turun sangat rendah. Namun lain halnya dengan properti. Dalam hal ini, properti bisa juga turun, namun turunnya biasanya tertebak. Maksudnya adalah kenaikannya maupun keturunannya Andalah yang mengontrol.

Nah itulah kelebihan properti dan juga saham. Yang paling penting antara kedua investasi tersebut Anda harus tahu kapan Anda harus kembali masuk dan kapan harus keluar. Sehingga dalam hal ini Anda telah memanage resiko yang akan Anda alami. Selagi masih bisa untuk memilih, pilihlah yang terbaik sesuai dengan keahlian dan kemampuan yang Anda miliki, properti UNTUNG dan saham juga UNTUNG, jika Anda tahu caranya.

Untuk mengetahui bisnis property yang juga bisa membuat Anda layaknya pemegang saham, klik disini.

Investasi Paling Menjanjikan di Tahun 2013

Kebijakan Bank Indonesia memotong suku bunga acuan sampai level terendah pada Bulan November 2011 akan menjadi pendorong bisnis properti di indonesia. Dengan suku bunga cuma enam persen, banyak yang memprediksi pasar properti di tanah air adalah investasi paling menguntungkan tahun 2013 ini.

Investasi menguntungkan tersebut, di negara kita memang kian menarik. Pengamat property bernama Panangian Simanungkalit menyatakan, investasi properti di indonesia merupakan satu-satunya yang paling menguntungkan di dunia. Berikut alasannya

1. Pemerintah semakin kesulitan menyediakan rumah untuk keluarga kelas menengah ke bawah. Permintaan rumah mencapai 900.000 unit per tahun, sedangkan hunian yang tersedia hanya 80.000 unit dalam setahun.

2. Masih ada 14.000.000 dari 61.000.000 keluarga di negara kita yang belum mempunyai rumah.

3. Semua segmen pasar properti di tanah Air terbuka luas sebagai investasi, termasuk pasar kelas paling bawah. Sedangkan di luar negeri, bisnis properti untuk pasar kelas menengah ke bawah tertutup untuk pengembang dan investor. Dikarenakan pasokan properti kelas menengah ke bawah dikendalikan oleh pemerintah negara masing-masing.

Di tahun 2011 lalu, pertumbuhan properti tercatat grafiknya cukup tinggi. Baik permintaan maupun pertumbuhan harga di semua sektor properti meningkat. Properti komersial dan kawasan industri mencetak pertumbuhan penjualan tertinggi selama 2011. Pertumbuhan penjualan lahan industri naik hampir tiga kali lipat. Sementara untuk properti sektor komersial meningkat dua kali lipat. Kemudian penjualan residensial naik sekitar 50%. Nah, kesimpulannya jangan sampai ketinggalan Investasi Menguntungkan ditahun 2013 ini ya?

Tips Sukses Mengajukan KPR

Tips sederhana dalam membeli rumah adalah sesuaikan dengan 3K, yaitu Keinginan, Kebutuhan dan Kemampuan. Dan cara membeli rumah yang paling umum adalah dengan KPR. Namun masih banyak orang yang tak begitu awam mengenai KPR. Kali ini saya mencoba menyusunnya dengan bahasa yang lebih mudah dipahami dengan harapan makin banyak orang yang mampu memiliki rumah.

Syarat pertama adalah Cash Flow atau penghasilan Anda. Penghasilan bisa berupa gaji atau dari bisnis. Namun faktor penghasilan saja belum tentu membuat pengajuan KPR Anda disetujui. Anda harus memiliki taungan yang dapat membuktikan penghasilan Anda tersebut. Bila Anda berencana mengajukan KPR namun belum memiliki tabungan, segeralah membuatnya paling tidak 3 bulan sebelum pengajuan.

Untuk pembuktian baiknya Cash Flow yang Anda miliki, rekening tabungan Anda harus rutin ada selama 3-7 bulan terakhir. Selain rekening tabungan, bukti sumber penghasilan lainnya yaitu berupa slip gaji Anda atau laporan keuangan bila Anda adalah seorang pebisnis. Khususnya laporan keuangan, Anda harus siapkan laporan 2 tahun terakhir. Bila yang Anda siapkan adalah slip gaji, maka Anda juga memerlukan dukungan surat keterangan kerja dari kantor Anda.

Berikutnya Anda harus memiliki NPWP atau Nomor Pokok Wajib Pajak. Bila Anda belum memilikinya, segeralah datang ke KPP setempat untuk memprosesnya, gratis! Dan pastikan juga Anda tidak termasuk dalam daftar BLBI (Black List Bank Indonesia). Hal ini dapat terjadi, misal bila Anda pernah memiliki kredit di bank dan pembayaran tidak lancar selama lebih dari 2 bulan berturut-turut. Bila syarat-syarat tersebut telah Anda lengkapi, maka Anda tinggal menyiapkan KTP Anda, berikut KTP pasangan bila Anda sudah menikah, surat nikah dan kartu keluarga.

Ketika mengajukan, lakukanlah setidaknya pada 3 bank sekaligus. Karena masing-masing bank memiliki subyektifitas sendiri-sendiri, sehingga ada kemungkinan bila di salah satu bank tidak berhasil, mungkin di bank lain pengajuan Anda disetujui. Dan karena diajukan secara bersamaan, Anda tidak perlu menunggu lama karena menunggu proses yang dimulai dari awal lagi. Bila semua berhasil, berarti Anda tinggal memilih mana yang syarat dan ketentuan berlakunya paling cocok dengan Anda, semisal perhitungan bunganya. Namun bila Anda merasa keberatan dengan bunga yang dikenakan, Anda bisa coba untuk mengajukan ke bank syariah.

Jangan lupa juga Anda lengkapi syarat rumahnya, seperti fotocopi sertifikat rumah, PBB, IMB dan KTP pemilik berikut pasangan, surat nikah dan kartu keluarga pemilik.

Saat terbaik untuk mengajukannya adalah pada minggu ketiga dan keempat tiap bulan, karena mereka sedang mengejar target. Ini memungkinkan bagi mereka untuk mempercepat proses pengajuan Anda. Meskipun begitu, pengajuan pada bulan Desember biasanya akan sulit mendapatkan persetujuan kredit karena pada bulan ini bank sedang bersiap-siap untuk tutup buku.

Baca juga : - Apa itu KPR?

                    - Biaya-Biaya Saat Membeli Rumah

Biaya-Biaya Saat Membeli Rumah

Biaya untuk beli rumah tidak terbatas pada harga rumah, ada beberapa biaya lain yang harus dibayar. Dengan mengetahui biaya-biaya yang perlu dikeluarkan, Anda bisa mempersiapkan dana dan merencanakan keuangan. Berikut-berikut ini adalah biaya-biaya yang akan Anda keluarkan.

1. Uang tanda jadi. Umumnya, jumlah uang tanda jadi ini ditentukan pengembang. Anda akan mendapat formulir pemesanan unit dengan jadwal pembayaran tanda jadi dan pelunasan uang muka. Jadwal harus disetujui oleh kedua pihak.
2. Uang muka. Pembayaran uang muka dapat diangsur dengan jadwal tertentu. Sebaiknya, pembayaran uang muka ini dilakukan setelah akad kredit Anda disetujui bank. Dengan pengembang, Anda akan menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli (SPJB) di depan notaris. SPJB menyatakan bahwa Anda akan melunasi uang muka setelah akad kredit disetujui bank.
3. Biaya notaris untuk mengikat kredit secara hukum.
4. Angsuran. Perlu dicatat bahwa angsuran KPR--ditambah angsuran-angsuran lain--jangan sampai lebih dari sepertiga gaji Anda. Anda bisa mencoba simulasi KPR yang ada di samping kanan atas blog ini.

Urutan prosesnya berawal dari uang tanda jadi, tanda tangan SPJB, lalu pelunasan uang muka. Bank kemudian akan melakukan survei penilaian aset properti untuk menentukan harga jual dan legalitas properti. Legalitas dokumen yang diperlukan termasuk Sertifikat Tanah, IMB, SPPT PBB, Surat Kuasa Jual, dan sebagainya. Bank akan memberikan keputusan tentang kelayakan properti untuk proses akad kredit setelah semua dokumen dilengkapi. Bank akan memberi tahu jika ada dokumen yang diperlukan

Bank kemudian akan melakukan survei penilaian aset properti untuk menentukan harga jual dan legalitas properti. Legalitas dokumen yang diperlukan termasuk Sertifikat Tanah, IMB, SPPT PBB, Surat Kuasa Jual, dan sebagainya. Bank akan memberikan keputusan tentang kelayakan properti untuk proses akad kredit setelah semua dokumen dilengkapi. Bank akan memberi tahu jika ada dokumen yang diperlukan.

Sebelum permohonan KPR disetujui, bank akan menganalisis kemampuan Anda membayar angsuran. Umumnya, bank akan meminta total pendapatan keluarga Anda dan angsuran tidak melebihi sepertiga pendapatan. Verifikasi dilakukan dengan memeriksa rekening koran selama 3 sampai 6 bulan terakhir.

Jika dibutuhkan, Bank Indonesia akan memeriksa transaksi kartu kredit, kredit kendaraan bermotor, KPR lain, kredit lain, dan biaya hidup bulanan. Dalam waktu dua minggu hingga dua bulan, bank akan mengeluarkan keputusan mengenai permohonan KPR.

Setelah itu, akad kredit dilakukan. Selanjutnya, Anda wajib membayar angsuran. Surat Pelunasan Utang akan diberikan oleh bank. Anda juga akan menerima Sertifikat Asli Kepemilikan Unit Properti.

Apa Itu KPR?

KPR merupakan singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah, yaitu produk untuk pembiayaan pembelian rumah dengan skema pembiayaan sampai dengan 70% dari harga rumah. Hingga saat ini KPR disediakan oleh perbankan, walaupun sudah ada perusahaan pembiayaan yang menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder untuk pembiayaan perumahan (housing financing).

Pengembang biasanya sudah bekerja sama dengan bank untuk mempermudah proses pengajuan KPR. Oleh sebab itu, salah satu pertimbangan saat membeli rumah adalah bank yang menyalurkan KPR. Ada beberapa tipe KPR. Informasinya dapat dilihat di artikel "Tipe-Tipe KPR".

Permohonan KPR diajukan dengan mengisi formulir pemesanan unit dari pengembang serta melunasi biaya pemesanan dan uang muka. Lengkapi formulir pengajuan kredit dan siapkan dokumen-dokumen penting seperti yang tertera dalam daftar persyaratan berikut ini.

Dokumen KPR Standar:

• Usia tidak lebih dari 50 tahun ketika mengajukan permohonan KPR.
• Fotokopi KTP pemohon.
• Akta nikah atau cerai.
• Kartu keluarga.
• Surat keterangan WNI (untuk WNI keturunan).
• Dokumen kepemilikan agunan (SHM, IMB, PBB).

Dokumen Tambahan untuk Karyawan:

• Slip gaji.
• Surat keterangan dari tempat bekerja.
• Buku rekening tabungan yang menampilkan kondisi keuangan 3 bulan terakhir.

Dokumen Tambahan untuk Wiraswasta atau Profesional:

• Bukti transaksi keuangan usaha.
• Catatan rekening bank.
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
• SIUP
• Surat izin usaha lainnya, seperti Surat Izin Praktik untuk para dokter.
• Tanda Daftar Perusahaan (TDP).

Setelah melewati proses analisis risiko kredit dan survey penilaian properti, pengajuan KPR akan dilanjutkan dengan akad kredit. Apabila biaya dan kebutuhan administrasi berikut telah terpenuhi tahap selanjutnya adalah: 

• pelunasan BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan) sejumlah 5% dari harga jual properti sebelum pajak,
• asuransi FIDUCIA,
• provisi kredit,
• asuransi unit properti–umumnya ditanggung pengembang, dan
• biaya notaris untuk pengikatan kredit secara hukum.

Jika akad kredit sudah selesai, maka bank akan mengalirkan dana kredit yang umumnya ditransfer langsung ke rekening penjual atau pengembang. Proses ini umumnya memakan waktu maksimum 7 hari kerja. Suku bunga kredit akan dikaji secara berkala, umumnya setiap 3 atau 6 bulan.

Apabila semua angsuran KPR telah dilunasi, bank akan mengeluarkan Surat Pelunasan Utang dan Sertifikat Asli Kepemilikan Unit Properti. Inilah akhir dari proses KPR. 

Anggota JAMSOSTEK dapat memanfaatkan program PUMP (Pinjaman Uang Muka Perumahan). Prosedur, syarat kelayakan, dan informasi mengenai PUMP dapat dilihat di situs web Jamsostek.

Tipe-Tipe KPR

KPR dapat membantu meringankan beban biaya pembelian rumah karena orang bisa membayar dengan cara mencicil. Ketika pengajuan KPR disetujui, bank akan memegang hak milik properti sampai pengangsur melunasi kreditnya. Akan tetapi, orang yang mengajukan KPR dapat menggunakan properti tersebut, tak ubahnya membeli secara kontan.

Kini di Indonesia dikenal 3 jenis KPR, yaitu:

KPR Bersubsidi

• Ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah yang ingin memiliki atau merenovasi rumah.
• Bentuk subsidinya adalah subsidi keringanan kredit atau subsidi tambahan dana perbaikan atau pembangunan rumah.
• Kredit subsidi diatur oleh pemerintah dan tidak setiap orang yang mengajukan permohonan dapat menikmati fasilitas ini.
• Beberapa batasan untuk KPR ini di antaranya penghasilan pemohon dan maksimum kredit diberikan. 
• Biasanya suku bunga berdasarkan suku pasar, namun bank swasta mungkin akan menawarkan suku bunga yang sedikit berbeda untuk menarik pemohon.

KPR Non-Subsidi

• Diperuntukkan untuk seluruh masyarakat.
• Jenis properti yang bisa diajukan adalah Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana
• Ketentuan KPR ditetapkan oleh setiap bank. Hal itu termasuk besar kredit dan suku Bunga disesuaikan dengan kebijakan setiap bank.
• Subsidi dalam bentuk suku bunga bersubsidi.
• Bebas PPn (VAT).

KPR Syariah

• Menggunakan prinsip akad Murabahah (jual-beli)
• Properti yang bisa diajukan adalah rumah, ruko, rukan, rusun, atau apartemen

Setiap bank menawarkan produk-produk kredit yang bermacam-macam. Mereka boleh membedakan jenis KPR berdasarkan jenis suku bunga, tujuan KPR, atau jenis rumah yang ingin dibiayai. Persyaratan pemohonan KPR pun mungkin berbeda.

Tipe Rumah

Tipe rumah yang ada di Indonesia tampaknya semakin hari semakin beragam. Tentu saja, hal ini terjadi seiring dengan laju pertambahan penduduk dan semakin “berkurangnya” lahan, mau tak mau orang memutar otak untuk dapat menghadirkan tipe rumah yang beragam. Sebenarnya lahan yang ada tidak benar-benar berkurang. Hanya saja jumlahnya relatif tetap, sedangkan jumlah penduduk semakin bertambah. Sehingga lahan yang ada terasa semakin sempit.

Salah satu “pepatah” dalam ilmu ekonomi mengatakan, semakin banyak penawaran maka semakin rendah harga. Dan semakin banyak permintaan, semakin rendah harga. Dan dalam hal ini tidak ada perubahan penawaran akan jumlah tanah, karena jumlahnya relatif tetap. Sebaliknya jumlah permintaan akan tanah semain meningkat karena jumlah penduduk semakin padat. Permintaan yang semakin meningkat ini tentu saja membuat harga tanah atau lahan sebagai tempat berpijaknya bangunan atau rumah menjadi semakin mahal.

Lantas bagaimana dengan keluarga kecil yang baru saja membina keluarga dan ingin belajar bagaimana merasakan hidup sebagai sebuah pasangan? Rumah dengan tipe kecil bisa menjadi solusinya. Tipe 21, 27, 36 dan 45 adalah beberapa tipe rumah yang dapat dikategorikan kecil. Dengan ukuran yang kecil, kita tidak bisa berharap berbagai macam ruangan atau fasilitas tersedia di salamnya. Namun tentu saja fasilitas pokok seperti ruang tidur dan kamar mandi tetap mutlak tersedia. Tipe rumah kecil seperti ini cocok bagi keluarga yang baru saja memulai balajar hidup dan dengan jumlah anggota keluarga yang masih berjumlah sedikit.

Meskipun tipe rumah kecil, tidak menjamin bahwa harganya juga akan kecil. Karena selain harga bangunan, harga tanah juga berpengaruh terhadap harga rumah secara keseluruhan. Dan harga tanah dipengaruhi oleh faktor lokasi dari tanah itu sendiri. Tanah yang terletak di pusat kota tentu lebih mahal daripada tanah di daerah pedesaan. Bahkan jika kita iseng-iseng membandingkan, harga permeter tanah dikota bisa digunakan untuk membeli 5meter tanah atau 5 kali lipat luas tanah di daerah pedesaan atau bahkan lebih dari itu.

Namun kita juga harus memikirkan faktor efisiensi dalam membeli rumah dengan tipe rumah kecil. Efisiensi yang dimaksud disini adalah efisiensi dalam hal lain yang berhubungan dengan misalnya pekerjaan anda. Tipe Rumah didaerah perkotaan mungkin sedikit lebih mahal daripada rumah di daerah pedesaan. Namun apabila jaraknya dari kantor lebih dekat, tentu ini akan menghemat biaya harian yang harus anda keluarkan untuk masalah transportasi. Belum lagi soal perbelanjaan, sarana sosial, sarana ibadah, dll. Seperti yang kita ketahui, fasilitas-fasilitas ini lebih mudah dan lebih banyak kita temukan di kota daripada di daerah pedesaan. Sehingga meskipun harganya lebih mahal tipe rumah kecil di daerah perkotaan tetap bisa masuk dalam pertimbangan atau bahkan masuk dalam kriteria “diperjuangkan”.

Lantas apa saja yang perlu diketahui ketika membaca brosur dari pengembang perumahan? Kaitannya dengan tipe rumah yang sedang kita bahas saat ini, biasanya di dalam brosur perumahan tertulis tipe rumah 36/54. Angka 36 disini berarti adalah luas bangunan dan 54 disini berarti tanahnya seluas 54m2.

Contoh lain adalah rumah dengan tipe 45/90 berarti luas bangunan 45m2 dan luas tanah 90m2. Dalam pemilihan tanah ini kita juga perlu mempertimbangkan aspek pengembangan. Maksudnya adalah apakah dalam masa-masa kedepan kita berencana untuk menambah ruangan atau menambah bangunan dari rumah kita. Dengan sisa tanah yang cukup, tentu saja memudahkan kita untuk berkreasi dan mengembangkan tipe rumah kita.

Sebaiknya Menggunakan KPR Atau Tidak?

Ada begitu banyak cara untuk memiliki rumah tinggal idaman. Selain membelinya secara tunai, rumah bisa juga didapatkan dengan cara kredit dengan menggunakan fasilitas kredit kepemilikan rumah (KPR) di beberapa bank swasta maupun bank pemerintah.

Kendati ada kemudahan menggunakan fasilitas KPR, banyak yang tidak mengetahui estimasi skema pembelian rumah secara kredit. Untuk itu, sebaiknya Anda mempelajari bagaimana perkiraan menghitung KPR.

Berikut merupakan salah satu contoh menghitung KPR, seperti disitat dari blog arsitek Architectaria, Rabu (8/2/2012):

Misal, harga rumah yang akan Anda beli adalah Rp100 juta. Anda akan membelinya melalui kredit KPR dengan bunga bank 10 persen. Kalau uang mukanya sebesar 10 persen (Rp10 juta), berarti sisa utangnya adalah Rp90 juta.

Dengan utang sebesar Rp90 juta kalau diangsur selama 10 tahun dengan bunga 10 persen. Maka, angsuran per bulan sekira Rp1.189.400. Sedangkan total bunga pinjaman adalah Rp52.722.796 dan total utang menjadi sebesar Rp142.722.796.

Perbandingannya, kalau tidak ingin kredit KPR atau ingin menabung selama 10 tahun. Dengan bunga per tahun lima persen, tabungan Anda akan menjadi sekira Rp220 juta.

Dengan asumsi, dalam 10 tahun, harga rumah sudah naik. Anggap saja cuma

naik 50 persen menjadi 150 juta. Bagi yang akan membeli rumah 10 tahun lagi paling tidak akan untung sekira Rp50 juta. Itu kalau rumah yang ditempati selama 10 tahun tidak kontrak. Kalau kontrak, misal per tahun sebesar Rp5 juta selama 10 tahun, dan total menjadi 50 juta.

Hal ini berarti impas, atau sama dengan yang pakai Rumah KPR.
Kesimpulannya, kalau menghasilkan nilai yang sama antara rumah yang dibeli dengan fasilitas KPR dengan yang tidak menggunakan fasilitas KPR, maka lebih menguntungkan jika membeli rumah lewat KPR dengan keuntungannya yaitu kita mendapatkan rumah lebih dahulu.

Dengan mengubah variabel-variabel di atas, kita bisa menentukan mana yang lebih baik antara membeli rumah dengan memanfaatkan fasilitas KPR atau tidak. Coba saja dengan mengubah variabel suku bunga, jangka waktu serta kenaikan harga tanah atau rumah.

Perhitungkan juga lokasi rumah yang akan kita beli. Bisa jadi karena  lama menunggu mengumpulkan uang, malah tanah dan rumah yang lokasinya berada di dekat tempat Anda bekerja sudah habis dan harga lokasi yang bagus sudah kelewat mahal.

(dikutip dari Okezone.com)